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万科的“钥匙”

30日,万科举办了集团媒体交流会上海区域专场。

这场媒体交流会有一个重要信号,告别住房短缺时代之后,中国城市化下一步规模发展的重要“钥匙”,已经被万科抢先得到了。

凭借这一把“钥匙”,万科有能力精准投资,围绕都市圈发展传统产业板块;可以“收敛聚焦”,牢牢围绕客户价值,创新、开拓新业务;能提升业务运营的精准和有效性;更能通过规划、设计、建造生活品质、运营效率、发展机会更好的未来城市,寻找到新的房地产业务蓝海。

此前,房企已经为业务转型找过多种尝试,从搞农业,到造汽车,甚至“放卫星”,但这些业务没有一样规模和利润,可以与地产业务相提并论,行业转型似乎遥遥无期。

然而,在上海区域的这场媒体交流会上,对已经执行了一年多的“热带雨林”业务体系的总结,却为行业整体转型,寻找到了一把重要的“钥匙”。

这把“钥匙”,就是借助万科各个业务板块所获得的大数据,立体描摹客户的行为特征,从而完成未来城市的设计和规划。

和以往不同,在今年的交流会上,万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海所展示的PPT,几乎每一页都有大量的数据。数据细化到长三角各城市、各板块间每天的列车班次数量、平均发车频率、城市的就业吸引力等详细数据。

这些数据帮助万科精准掌握了长三角地区,城市化正在向都市圈化转的大趋势。因为充分掌握了中国正在由城市化向都市圈化发展的数据,才有了万科集团董事会主席郁亮随后接受记者采访时,对都市圈化趋势的肯定,以及万科投资“发展配合国家的战略,进一步向核心都市圈聚焦。”的判断。

在城市价值的基础判断之上,万科上海区域又对客户的行为特征,进一步深入研究,并以此为依据,深度开发业务。

上海区域目前所累计的客户总数量有35万户,达到100多万人。而和客户的交互数据,却远远超过了100万人次。在上海,这个指标,每年达到1000多万次。

基于对客户需求深入研究,万科做了大量的研发,提供了生活品质更佳,居住、购物、办公、服务体验更好的产品。

以长租公寓为例,万科发现,客户主要是精彩个性型、积极社交型,占到很大的比例,平均年龄是25岁,男性是51%,女性是49%。

以这样的行为特征,万科研发的长租公寓产品有很多鲜明的特征。比如,公寓项目会设计大面积的公共客厅、运动健身房以及采用很多的智能家居设备,以满足这一人群的租赁需求。

而那些平均年龄81.4岁的医养长者,万科则提供了一整套的定制化服务,帮助这些高龄老人。那些中风的高龄老人在万科的帮助下,得到了恢复性的锻炼,成功实现了中风后的再次站立。

大量基于数据研究所作的客户分析,不仅仅只是帮助万科更精准地投资,更好地研发产品,也更好地做好业务规划,实现不同业务的业务协同。

对房地产的未来,万科高层有两个重要判断。

一是住房全面短缺的时代基本结束了。郁亮说,像上海、杭州(楼盘)等大城市住房可能还有一定短缺,但从整个全国范围来看,认为全面短缺时代基本结束。然而,居住问题并没有得到真正解决,不平衡、不充分的问题还是很明显,比如说销售房子多,租赁住宅却很少。

另外一个判断是,从未来发展方向来看,人们所需要的东西,不只是房子本身,也需要房子里面的内容。有房子,但是没有合适的内容放进去,也就是缺少围绕美好生活的服务。

基于这两点判断,万科过往几年做了大量的新业务尝试。而今年,万科提出了“收敛聚焦”。郁亮说,要梳理清楚各项业务各自的基本盘是什么,并聚焦收敛,不浪费精力。

但如何实现“收敛聚焦”呢?

张海说:“收敛,肯定不是收缩,核心还是要聚焦。提出收敛、聚焦要求之后,我们做了更为细致的,以客户价值为核心的聚焦,本质上让我们的业务变得更强,让万科更好的活下去。”

利用大数据的描摹,万科还做到了一件以前很难做到的事——客户协同。

目前,万科上海区域,拥有教育、医养、长租公寓、物业、办公等诸多板块,这些业务板块间如何实现业务协同?

以前要做到协同比较难。但是在客户理解达到一定程度后,协同就能够实现更高价值。利用大数据的研究,万科就有可能通过业务协同,为中国房地产全行业完成业务模式的整体转型,找到新的机会点。

在这一时候,基于大数据的客户需求和行为的深度研究,显然才能为中国下一步的城市化发展找到大致的方向,万科也能更精准地找到未来发展的核心业务。

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